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Zahl des Monats Dezember: 235.000

Zahl des Monats Dezember: 235.000

Überflüssige Büroflächen in Wohnungen umwandeln – eine kürzlich erschienene Studie im Auftrag des Verbändebündnisses Wohneigentum, zu dem auch der IVD gehört, hat diese Idee näher untersucht. Während die Wohnungsknappheit speziell in den Innenstädten zum Dauerbrenner geworden ist, werden durch die Verlagerung von Büroarbeitsplätzen ins Homeoffice oder in Coworking-Spaces laut Studie rund 136 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Deutschland überflüssig. Eine Umnutzung dieser Flächen in Wohnraum wäre mit relativ geringem Aufwand möglich. Bis 2025 könnten dadurch 235.000 neue Wohnungen in Innenstädten geschaffen werden. 

Bis 2040 ließen sich sogar 1,86 Millionen Wohnungen schaffen, rechnet die Studie vor. Das würde einen beachtlichen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums bedeuten. Darüber hinaus sprechen für die Umnutzung bestehender Büroflächen drei große Vorteile im Vergleich zum Wohnungsneubau: geringere Baukosten, mehr Flächeneffizienz und weniger CO2-Emissionen. Während ein Neubau durchschnittlich 3.123 Euro pro Quadratmeter kostet, müssen für den Umbau eines Bürogebäudes lediglich 1.624 Euro investiert werden, also nur gut die Hälfte. Da keine Flächenneuversiegelung erforderlich wird, lässt sich so auch der Flächenverbrauch stark reduzieren. Ferner veranschlagt die Studie den Klimaschutzeffekt der Umnutzung, der vor allem durch weniger Pendelverkehr zustandekommen soll, mit fünf bis zehn Millionen Tonnen CO2 pro Jahr.

In ehemals reinen Bürogebäuden könnte in naher Zukunft ein Mix aus Büros, Wohnungen und auch Coworking-Spaces untergebracht werden. Eine solche Entwicklung wäre auch im Sinne städtebaulicher Ziele wie der Wiederbelebung von Innenstädten und der nutzungsgemischten Stadt wünschenswert. Entsprechende Anreize vonseiten des Gesetzgebers könnten die Umnutzung vorantreiben, etwa eine Sonder-AfA für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, wenn sie darin neuen Wohnraum schaffen.

Auf den 6 Seiten des Koalitionsvertrags der neuen Ampel-Koalition, die dem Thema Bauen und Wohnen gewidmet sind, wird die Idee einer Büroflächen-Umnutzung nicht direkt aufgegriffen. Gleich mehreren der im Koalitionsvertrag formulierten Ziele ließe sich allerdings durch Umsetzung der aus der Studie hervorgehenden Vorschläge ein gutes Stück näherkommen: mehr bezahlbarer Wohnraum, Baukostensenkung, Klimaschutz im Gebäudebereich und zukunftsfähige Innenstädte.

 

Foto: © misku/Pixabay.com

Wie Sie bei der Immobilienbesichtigung überzeugen

Wie Sie bei der Immobilienbesichtigung überzeugen

Was ist die beste Herangehensweise, um sich unnötige Besichtigungen zu ersparen und schnell einen Käufer zu finden? Bei Massenbesichtigungen ist es schwer, den Überblick zu behalten, wer sich da alles die eigenen vier Wände ansieht. Und Besichtigungstouristen möchten Immobilienverkäufer in der Regel auch frühzeitig herausfiltern.

Nicht nur bei hoher Nachfrage gehört das Besichtigungsmanagement oft zu den zeitaufwendigsten Phasen beim Immobilienverkauf. Anfragen müssen beantwortet und Termine vereinbart sowie durchgeführt werden. Deshalb sind unnötige Besichtigungen für Immobilienverkäufer nicht nur eine Zeitverschwendung, sondern auch ärgerlich. Zieht sich deshalb ein Verkauf in die Länge, kann das sogar negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Sehen Sie in unserem Video, worauf Sie beim Besichtigungsmanagement achten müssen.

Was Vermieter bei der Kaution beachten sollten

Was Vermieter bei der Kaution beachten sollten

Der Mieter zahlt seine Miete nicht oder beim Auszug hinterlässt er die Wohnung in einem katastrophalen Zustand. Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Doch worauf müssen Vermieter achten und welche Alternativen gibt es zur Barkaution?

Ob Sie als Vermieter von Ihrem Recht, eine Mietkaution zu erheben, Gebrauch machen, liegt grundsätzlich bei Ihnen. Maximal darf die Kaution drei Nettokaltmieten betragen. Klauseln im Mietvertrag, die eine höhere Kaution ansetzen, sind unwirksam.

Mietern ist erlaubt, die Kaution in bis zu drei Monatsraten zu zahlen. Verwehren Sie die Ratenzahlung oder dem Mieter nach Zahlung der ersten Rate die Schlüssel zur Wohnung zu überreichen, kann das für den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Umgekehrt dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter bei der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Kaution optimal anlegen

In vielen Fällen wird die Kaution in Form einer Barkaution gezahlt. Da die Kaution für den Vermieter eine Sicherheit darstellt und sie trotzdem weiter dem Mieter gehört, muss sie nach geltendem Mietrecht (§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)) angelegt werden – insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen. Die Zinsen aus dem Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Ein Mieter darf jedoch nicht zwei Monate vor dem Auszug seine Miete mit der Kaution verrechnen.

Wurde der Mietvertrag beendet, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Allerdings haben Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution für einen gewissen Zeitraum zurückzubehalten. Einerseits soll ihnen die Zeit eingeräumt werden, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen, die bei der Wohnungsübergabe nicht zu sehen waren und für die der Mieter haftbar ist. Und andererseits könnten sich noch Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung ergeben. Wie lang die Kaution zurückbehalten werden darf, ist jedoch vom Einzelfall abhängig.

Alternativen

Zur Barkaution gibt es mehrere Alternativen. Mieter könnten beispielsweise ein Sparbuch mit der Kaution anlegen und es an den Vermieter verpfänden. Eine andere Möglichkeit ist eine Bankbürgschaft. Sie bürgt für die Bonität des Mieters und erfüllt die Forderungsansprüche des Vermieters. Ähnlich ist es bei der Mietkautionsversicherung. Hier bürgt die Versicherung für den Mieter.

Bei mehreren Mietern den Überblick über deren Kautionen zu behalten, ist eine zeitaufwendige Angelegenheit. Eine professionelle Hausverwaltung weiß, worauf es hierbei ankommt, und hat das passende System zur Verwaltung der Mietkaution.

Sie suchen eine professionelle Hausverwaltung, die sich um die Kaution Ihrer Mieter kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html

https://www.verivox.de/baufinanzierung/themen/mietkaution/

https://de.wikipedia.org/wiki/Mietsicherheit

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Fotos: © AntonMatyukha/Depositphotos.com

Zahl des Monats November: 22 Prozent

Zahl des Monats November: 22 Prozent

22 Prozent aller Wohnungen in Deutschland gehören Mitgliedern von Eigentümergemeinschaften, wie aus Daten des Statistischen Bundesamtes hervorgeht. In absoluten Zahlen ausgedrückt, entspricht das rund 9,4 Millionen Wohnungen (bezogen auf einen Gesamtwohnungsbestand von 42,8 Millionen im Jahr 2020). WEG-Mitglieder stellen damit – außer in Großstädten – eine etwa gleich große Eigentümergruppe dar wie private und öffentliche Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften zusammengenommen.

Im Jahr 2018 befanden sich laut Statista 12 Prozent aller Wohnungen im Eigentum von Wohnungs- bzw. Baugenossenschaften und 8,1 Prozent gehörten privatwirtschaftlichen Unternehmen sowie 1,9 Prozent öffentlichen Einrichtungen. Das sind zusammen 22 Prozent, also ebenso viele wie die Wohnungen, die zu einer Wohneigentümergemeinschaft gehören.

Der Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen wird in derselben Grafik mit insgesamt 46,5 Prozent am gesamten Wohnungsbestand angegeben. Auch wenn viele bei selbstgenutztem Wohneigentum in erster Linie an Einfamilienhäuser denken, ist diese Vorstellung allenfalls in Bezug auf die Anzahl der Immobilien zutreffend. Die Zahl der Einfamilienhäuser liegt bei 12,6 Millionen – dagegen gibt es „nur“ 1,8 Millionen Eigentümergemeinschaften. Doch da in jeder WEG bekanntlich mehrere Eigentümer zusammenleben, ergibt sich ein sehr viel geringerer Abstand, wenn man die Anzahl der Wohnungen (9,4 Millionen) bzw. der Eigentümer betrachtet. Ausgehend von den 46,5 Prozent selbstgenutzten Wohneigentums zeigt sich, dass es sich bei fast der Hälfte davon um Wohnungen in Eigentümergemeinschaften handelt.

Angesichts dieser doch sehr großen Zahl erscheint die politische und gesellschaftliche Bedeutung von Wohnungseigentümern in Eigentümergemeinschaften irgendwie unterbewertet – verglichen mit der Gruppe der Mieter, Vermieter oder auch der Eigenheimbesitzer. In neuen Gesetzen wie der WEG-Reform von 2020 finden sich die Interessen der Eigentümer nur teilweise wieder. Dabei könnte es neue Impulse in die öffentlichen Debatten zur Wohnungspolitik bringen, wenn sich WEG-Eigentümer ihre gemeinsamen Interessen stärker bewusst werden.

 

 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1064675/umfrage/verteilung-der-bewohnten-wohnungen-in-deutschland-nach-eigentuemer-oder-vermieter/

https://wohnungswirtschaft.online/der-wohnungsbestand-in-deutschland/#4_Eigentuemergruppen

https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Publikationen/Downloads-Wohnen/fortschreibung-wohnungsbestand-pdf-5312301.pdf?__blob=publicationFile

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © Pexels/pixabay.com

Typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

Typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

Die Immobilie schnell in die Online-Portale eingestellt und schon ist die Immobilie verkauft? So leicht ist es leider nicht. Egal ob ein falscher Angebotspreis, fehlende Unterlagen oder schlechte Immobilienfotos – Immobilienverkäufer müssen viel beachten, wenn sie ihre Immobilie zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchten.

Falscher Preis

Viele Immobilienverkäufer glauben, sich auf eine Online-Immobilienbewertung verlassen und auf eine professionelle Bewertung vor Ort durch einen Experten verzichten zu können. Um sicher zu gehen oder um noch Verhandlungsspielraum zu haben, schlagen Sie noch ein paar tausend Euro drauf. Oft stellen sie dann aber fest, dass die Interessenten für die eigene Immobilie ausbleiben, obwohl doch aktuell so viele Menschen eine Immobilie suchen und keine finden.

Auf dem derzeitigen Immobilienmarkt suchen Interessenten lange nach etwas Passendem. Den aktuellen Immobilienmarkt kennen sie daher sehr genau und wissen, welche Angebote seriös sind. Immobilienprofis wissen: ein zu hoher Angebotspreis zieht den Verkaufsprozess in die Länge. Ist eine Immobilie zu lange am Markt, muss sie am Ende oft zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden, um überhaupt noch einen Käufer zu finden.

Fehlende Unterlagen

Vielen Immobilienverkäufern ist nicht klar, welche Unterlagen für den Immobilienverkauf wirklich relevant sind. Fehlt beispielsweise spätestens zur Besichtigung der Energieausweis, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Ebenso können falsche Wohnflächenberechnungen Geldstrafen nach sich ziehen. Das ist auch deshalb ein Problem, weil sich die Grundlage zur Wohnflächenberechnung mit der 2004 in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung (WoFlV) geändert hat. Bei älteren Immobilien wurde meist auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 die Wohnfläche ermittelt. Diese kann zwar auch korrekt sein, aber nur, wenn die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage dokumentiert wurde. Wer auf der rechtlich sicheren Seite sein möchte, lässt sich am besten von einem Immobilienprofi beraten.

Besichtigungstourist statt ernsthafter Interessent

Viele Immobilienverkäufer sind sich unsicher, wie sie Besichtigungstouristen aus den vielen Anfragen herausfiltern. Die Folge sind unnötige Besichtigungstermine, die den Vermarktungsprozess unnötig in die Länge ziehen. Tools wie virtuelle 360-Grad-Besichtigungen sind gute Hilfen, um herauszufinden, wer ein ernsthafter Interessent ist. Denn wer wirklich an einer Immobilie interessiert ist, ist auch bereit, seine Kontaktinformationen anzugeben, um eine solche Tour freizuschalten oder ein Exposé zu erhalten. Qualitätsmakler besitzen die richtigen Tools, um die Spreu vom Weizen zu trennen.

Sie sind sich unsicher oder Ihnen fehlt die Zeit, um sich um die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie zu kümmern? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://ogulo.com/

https://mcgrundriss.de/

https://www.dghr-info.de/

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Fotos: © nilaya/Depositphotos.com

Video: Wie finde ich den passenden Käufer für meine Immobilie?

Video: Wie finde ich den passenden Käufer für meine Immobilie?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hat schnell eine Traube an Kaufinteressenten vor der Tür stehen und steht vor der Qual der Wahl. Welcher Interessent meint es wirklich ernst? Wer kann sich die Immobilie wirklich leisten? Um sich für den Richtigen zu entscheiden, braucht es Zeit und ein geübtes Auge.

Technische vs. kaufmännische Immobilienverwaltung

Technische vs. kaufmännische Immobilienverwaltung

Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften verwalten ihre Immobilien. Oft übernimmt das ein professioneller Verwalter. Dabei fallen auch technische und kaufmännische Verwaltungsaufgaben an. Doch was gehört zur kaufmännischen Verwaltung und was zur technischen?

Die Verwaltung von vermieteten Wohnungen und Gemeinschaftseigentum ist komplex und zeitintensiv. Umso größer der Immobilienbesitz ist, desto mehr Aufwand kommt auf Eigentümer zu. Dabei fallen viele Aufgaben an, die sich in bestimmte Bereiche untergliedern. Unter anderem in die technische und kaufmännische Verwaltung. Was genau gemacht werden muss, kommt auch auf die Art des Verwalters an. Man unterscheidet zwischen WEG-, Miet- oder Sondereigentumsverwaltern.

Kaufmännische und technische Verwaltung bei der Mietverwaltung

Zu den technischen Aufgaben der Mietverwaltung gehören alle Belange, die mit Handwerkern und der Instandsetzung zu tun haben. Unter anderem das Einweisen von Handwerkern und Hausmeistern, die Bestellung von Schlüsseln oder auch die Durchführung von Brandschutzmaßnahmen. Zudem müssen Stromzähler abgelesen und andere Verbrauchswerte erfasst werden. Das sind aber nur einige Aufgaben der technischen Verwaltung.

Typisch für die kaufmännische Verwaltung ist das Erstellen von Abrechnungen für Heiz- und Betriebskosten. Aber auch alle Mieterangelegenheiten, darunter auch das Bearbeiten von Mahnverfahren. Ganz wichtig ist es, den Geldverkehr im Blick zu behalten. Die Mietverwaltung verbucht, verwaltet und disponiert diesen.

Kaufmännische und technische Verwaltung bei Sondereigentum

Unter Sondereigentum zählen vermietete Eigentumswohnungen. Im Hinblick auf die kaufmännische Verwaltung sind an dieser Stelle besonders die finanziellen Aufgaben wichtig, etwa die Führung des Vermieterkontos. Alle Zahlungen werden überwacht und vereinnahmt.

Die technische Verwaltung von Sondereigentum schließt die durchzuführende Begehung von Wohneigentum – etwa bei der Angabe von Mängeln – mit ein. Schadensmeldungen müssen der jeweiligen WEG-Verwaltung und gegebenenfalls der Versicherung mitgeteilt werden. Zudem werden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten überwacht und vergeben.

Kaufmännische und technische Verwaltung bei Wohngemeinschaftseigentum

Der WEG-Verwalter übernimmt nicht die Verwaltung von Wohnungen. Daher sehen die technischen und kaufmännischen Aufgaben anders als bei den anderen Immobilienverwaltern aus. Alle finanziellen Aspekte für das gemeinschaftliche Eigentum und die Besitzer laufen über die kaufmännische Verwaltung. Dazu zählen neben Rechnungskontrollen und -prüfungen, Zahlungsüberwachung sowie Vereinnahmung der Wohnungseigentümer auch die Arbeit an Wirtschaftsplänen für das nächste Jahr. Es gibt aber bei weitem noch mehr Aufgaben der kaufmännischen Verwaltung.

Das Besichtigen des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt anders als bei der Sondereigentumsverwaltung in regelmäßigen Abständen. Dabei wird der technische und bauliche Zustand genauer unter die Lupe genommen. Dafür müssen im Vorfeld keine Mängel angezeigt werden. Einige technische Aufgaben überschneiden sich aber auch mit den von Sondereigentumsverwaltern. Maßnahmen, die zu verkehrssicherungspflichtige Belangen gehören, werden allerdings ausschließlich von einer WEG-Verwaltung übernommen.

Fazit

Die Verwaltung von vermietetem Immobilieneigentum, egal ob in den Händen einer Wohneigentümergemeinschaft oder eines alleinigen Immobilienbesitzers, sollte bei der Fülle an Aufgaben von einem professionellen Verwalter vorgenommen werden. Denn Fehler bei der Verwaltung können eventuell kostspielige Konsequenzen zur Folge haben.

Sie suchen einen Immobilienverwalter, der sich um Ihr Wohneigentum zuverlässig kümmert? Dann kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen weiter.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Hausverwaltung

https://www.hausverwaltung-ratgeber.de/aufgaben-pflichten-weg-verwalter.html

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Fotos: © AndrewLozovyi/Depositphotos.com

Zahl des Monats Oktober: 25 Prozent

Zahl des Monats Oktober: 25 Prozent

Ein Viertel aller Haushalte in Deutschland wird mittlerweile ausschließlich von Personen über 65 Jahren bewohnt, wie das Statistische Bundesamt zum Internationalen Tag der älteren Menschen am 1. Oktober mitteilte. Das sind 10,3 Millionen Haushalte, die meisten davon (etwa 58 Prozent) leben im Wohneigentum. Die große Mehrheit dieser Eigentümer im Seniorenalter wünscht sich prinzipiell auch, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, was aber häufig heißt: in einer viel zu großen und nicht seniorengerechten Immobilie.

Wenn man diesen Menschen allerdings gezielt attraktive Alternativangebote machen würde, könnte die Bereitschaft zum Umzug in eine kleinere Wohnung deutlich wachsen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage im Auftrag von YouGov, die genau diesen Personenkreis der älteren Wohneigentümer in den Blick nimmt. Der Studie zufolge wäre das eine sinnvolle Möglichkeit, um ohne zusätzlichen Flächenverbrauch mehr Wohnraum zu schaffen.

Aus Daten des Statistischen Bundesamtes für 2018 geht hervor, dass 33,8 Prozent der über 65-Jährigen in Ein-Personen-Haushalten leben, wobei der Anteil mit zunehmendem Alter naturgemäß steigt, denn wenn der Partner stirbt, bleiben die Witwe oder der Witwer sehr oft allein zurück. Für diese Hinterbliebenen stellt dann eine durchschnittliche Wohnfläche von 100 Quadratmetern, oft auch noch mit Garten, die sie allein bewohnen und entsprechend instand halten müssen, in vielen Fällen eher eine Überforderung dar – und keineswegs eine altersadäquate Wohnsituation.

Dennoch lehnen etwa 25 Prozent der in der Studie Befragten eine Wohnraum-Verkleinerung im Alter grundsätzlich ab. Besonders in Ostdeutschland stößt die Idee, aus einem großen Eigenheim in eine kleine Seniorenwohnung zu ziehen, auf wenig Gegenliebe. Immerhin können sich aber doch 54 Prozent der Deutschen einen Umzug in ein sogenanntes „Serviced Apartment“ vorstellen, wenn die eigene Immobilie im Alter nicht mehr zu den Bedürfnissen passt – auch, um mehr Wohnraum für jüngere Generationen freizugeben. Es wäre also durchaus eine gute Idee, speziell für umzugsbereite Senioren passgenaue Wohnangebote auf kleinerem Raum zu schaffen, und auch mit zielgerichteten Umzugserleichterungen und praktischen Hilfestellungen auf sie zuzugehen.

 

 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/09/PD21_N057_12411.html

https://www.ssoar.info/ssoar/bitstream/handle/document/67216/ssoar-2020-tesch-romer_et_al-Wohnsituation_der_Menschen_ab_65.pdf?sequence=4&isAllowed=y&lnkname=ssoar-2020-tesch-romer_et_al-Wohnsituation_der_Menschen_ab_65.pdf

https://wohnglueck.de/artikel/senioren-wohnraum-38822

 

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Foto: © Photo Mix/pixabay.com

Käufer gefunden? Warum Sie anderen Interessenten trotzdem nicht gleich absagen sollten

Käufer gefunden? Warum Sie anderen Interessenten trotzdem nicht gleich absagen sollten

Sie haben einen zuverlässigen Käufer für Ihre Immobilie gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Aber freuen Sie sich lieber nicht zu früh. Solange der Kaufvertrag nicht unter Dach und Fach ist, kann der Verkauf immer noch scheitern – sei es, weil die Finanzierung platzt oder weil der Käufer sich plötzlich anders entscheidet. Schlecht für Sie, wenn Sie bis dahin schon allen anderen Interessenten abgesagt haben. Denn dann beginnt die Interessentensuche noch einmal von vorn.

Es gibt viele Gründe dafür, dass ein Kaufinteressent noch kurz vor dem Vertragsabschluss abspringen kann, auch wenn er noch so zuverlässig wirkt. Als Verkäufer sind Sie erst dann auf der sicheren Seite, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Bis dahin gilt es, sich andere Interessenten warmzuhalten.

Rund 20 Prozent aller Finanzierungen platzen

Als Verkäufer können Sie oft klar erkennen, wenn ein Kaufinteressent den festen Entschluss fasst, Ihre Immobilie zu kaufen. Er wird vielleicht ohne Umschweife bereit sein, Ihren Angebotspreis zu akzeptieren. Auch bei anderen Details wird er Ihnen entgegenkommen. Er wird Ihnen Nachweise seiner Bonität vorlegen und alles dafür tun, Ihr Vertrauen zu gewinnen. Trotzdem ist es nun einmal so, dass die Entscheidung über eine Finanzierung von der Bank getroffen wird. Nach Recherchen des Magazins Cash-Online scheiterte bereits vor der Coronakrise jede fünfte Finanzierung von Immobilienkäufen. Seitdem ist es für Banken eher noch schwieriger geworden einzuschätzen, ob ein Käufer auch in Zukunft zur Tilgung seiner Kredite in der Lage sein wird.

Lebensumstände können sich plötzlich ändern

Aber selbst, wenn die Kreditzusage der Bank schon vorliegt, können viele Gründe dazu führen, dass ein Interessent kurz vor dem Notartermin einen Rückzieher macht. Nehmen wir an, ein junges Paar hat Ihre Immobilie besichtigt und sofort Pläne geschmiedet, wie das neue Eigenheim eingerichtet werden soll. Sehr sympathisch, nicht wahr? Aber können Sie sicher sein, dass ihre Liebe halten wird? Schon kurz nach der Besichtigung könnten die beiden sich trennen. Und auch abgesehen vom Beziehungsstatus kann vieles im Leben Ihres Kaufinteressenten sich plötzlich ändern. Das kann ein beruflicher Wechsel sein, der ihn zum Umzug in eine andere Stadt zwingt, der Tod eines Angehörigen oder eine Krebsdiagnose, die ihn selbst überraschend ereilt. In jedem dieser Fälle löst sich der Plan, eine Immobilie zu kaufen, sehr schnell in Luft auf – und der Verkäufer zieht den Kürzeren.

Beste Lösung: Interessenten vom Profi-Makler betreuen lassen

Deshalb ist es unbedingt ratsam, mit weiteren Kaufinteressenten Kontakt zu halten, auch wenn Sie sich bereits für einen Käufer entschieden haben. Das ist allerdings ganz schön aufwendig und erfordert auch etwas Fingerspitzengefühl. Denn wenn es nach längerer Zeit dann doch zu einer endgültigen Absage kommt, werden viele sehr verärgert reagieren. Auch in dieser Hinsicht ist es äußerst sinnvoll, das Interessentenmanagement an einen Makler und IVD-Experten zu übertragen. Ein Makler kann erstens die Bonität der Interessenten von vornherein richtig einschätzen und prüfen. Zweitens hat er das Know-how, um weitere Interessenten so lange bei der Stange zu halten, bis der Verkauf Ihrer Immobilie endgültig abgeschlossen ist. Und drittens kann er den Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind, immerhin weitere Objekte zeigen, sodass es nicht zu Wut und Frust kommt.

 

Haben Sie weitere Fragen zum richtigen Umgang mit Kaufinteressenten? Fehlt Ihnen die Zeit, um mit mehreren Interessenten gleichzeitig im Gespräch zu bleiben? Dann kontaktieren Sie uns! Wir unterstützen Sie professionell und routiniert beim Verkauf Ihrer Immobilie.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

https://de.wikipedia.org/wiki/Bonit%C3%A4t

 

Hinweise

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Fotos: © NewAfrica/Depositphotos.com

Umgang mit problematischen Mietern

Umgang mit problematischen Mietern

Ist ein Problemmieter einmal in einer Wohnung drin, kann es ziemlich schwer sein, ihn wieder loszuwerden. Nicht umsonst wählen erfahrene Vermieter oder Hausverwaltungen neue Mieter stets mit äußerster Sorgfalt aus. Doch nicht immer gelingt es, unzuverlässige Kandidaten auszusieben, denn nicht alle Probleme lassen sich vorhersehen. Die Frage ist dann: Wie gehen Sie vor, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafter Schaden droht? 

Die Gerichte werden aus Sicht vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Wer gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht, rechnet sich daher oft schlechte Chancen aus. Das ist jedoch übertrieben. In den meisten Fällen sind konsequente rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts letztendlich doch der Weg, wie Sie Problemmieter loswerden und weitergehende Folgeschäden vermeiden können.

Kündigungsgrund: Miete nicht gezahlt

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen und wie gehen Sie dabei vor? Die Nichtzahlung der Miete ist in der Praxis wohl der häufigste Kündigungsgrund. Nicht geleistete Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigen Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Sie können als Vermieter sofort kündigen, sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Miete überwiesen hat. Sie müssen damit also nicht bis zum Ende des zweiten Monats warten. Wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug befindet, ist auch keine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat.

Es gibt auch Ausnahmen

Insbesondere in Krisenzeiten wie etwa während einer Pandemie gilt es allerdings für Vermieter auch immer abzuwägen, inwiefern die Kündigung eines Mieters, der mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, tatsächlich ökonomisch vorteilhaft ist. Ist beispielsweise die Situation eines Gewerbetreibenden, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter des Geschäfts im Erdgeschoss Ihres Mehrfamilienhauses war, durch den Lockdown ins Wanken geraten, stellt sich die Frage, ob es gelingen wird, dieses Geschäft unter diesen Bedingungen kurzfristig neu zu vermieten, oder ob es doch sinnvoller ist, sich mit dem langjährigen Mieter auf einen Mietnachlass zu einigen und darauf zu vertrauen, dass er nach einiger Zeit wieder auf die Beine kommt.

Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen

Wenn ein Mieter zwar seine Miete zahlt, aber durch sein Verhalten andere Mieter belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist eine Kündigung nicht so einfach. Dabei können solche Mieter auf lange Sicht sogar oft größeren Schaden anrichten als diejenigen, die ihre Miete unregelmäßig zahlen. Es ist in Ihrem Interesse als Vermieter, das Mietverhältnis bei groben Störungen des Hausfriedens oder Sachbeschädigungen durch den Mieter möglichst schnell zu beenden, auch um weiteren Schaden abzuwenden. Dazu müssen Sie den betreffenden Mieter zuerst abmahnen und ihm Gelegenheit zur Veränderung seines Verhaltens zu geben. Erst wenn keine Änderung eintritt, ist auch in diesen Fällen eine fristlose Kündigung zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich auch vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt.

Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme

Die eigentlichen Probleme mit einem Problemmieter beginnen nämlich genau dann. Um nicht wegen Formfehlern einen langwierigen Rechtsstreit zu riskieren, empfiehlt es sich, gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, schon von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte zu gehen. Gerade in dieser Zeit, die es dauert, bis eine Räumungsklage vor Gericht Erfolg hat und bis die Räumung dann auch tatsächlich vollstreckt wird, häufen sich jedoch für Sie immer größere Mietausfälle an – und schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgeschäden hinzu. Die Aussichten, dieses Geld irgendwann doch noch einzutreiben oder gar Ihre Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter kompensieren zu können, sind in vielen Fällen eher gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen.

Haben Sie erst vor kurzem ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Immobilie gekauft und benötigen nun Unterstützung bei der Mieterauswahl oder beim Umgang mit Problemmietern? Kontaktieren Sie uns! Unser kompetentes Expertenteam berät Sie gern und findet eine passgenaue Lösung für Ihr Problem!

Hier finden Sie weitere Informationen:

https://www.hausundgrund.de/kuendigungsmoeglichkeiten

https://de.wikipedia.org/wiki/K%C3%BCndigung_von_Mietvertr%C3%A4gen 

 

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