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Umgang mit problematischen Mietern

Umgang mit problematischen Mietern

Ist ein Problemmieter einmal in einer Wohnung drin, kann es ziemlich schwer sein, ihn wieder loszuwerden. Nicht umsonst wählen erfahrene Vermieter oder Hausverwaltungen neue Mieter stets mit äußerster Sorgfalt aus. Doch nicht immer gelingt es, unzuverlässige Kandidaten auszusieben, denn nicht alle Probleme lassen sich vorhersehen. Die Frage ist dann: Wie gehen Sie vor, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafter Schaden droht? 

Die Gerichte werden aus Sicht vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Wer gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht, rechnet sich daher oft schlechte Chancen aus. Das ist jedoch übertrieben. In den meisten Fällen sind konsequente rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts letztendlich doch der Weg, wie Sie Problemmieter loswerden und weitergehende Folgeschäden vermeiden können.

Kündigungsgrund: Miete nicht gezahlt

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen und wie gehen Sie dabei vor? Die Nichtzahlung der Miete ist in der Praxis wohl der häufigste Kündigungsgrund. Nicht geleistete Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigen Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Sie können als Vermieter sofort kündigen, sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Miete überwiesen hat. Sie müssen damit also nicht bis zum Ende des zweiten Monats warten. Wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug befindet, ist auch keine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat.

Es gibt auch Ausnahmen

Insbesondere in Krisenzeiten wie etwa während einer Pandemie gilt es allerdings für Vermieter auch immer abzuwägen, inwiefern die Kündigung eines Mieters, der mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, tatsächlich ökonomisch vorteilhaft ist. Ist beispielsweise die Situation eines Gewerbetreibenden, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter des Geschäfts im Erdgeschoss Ihres Mehrfamilienhauses war, durch den Lockdown ins Wanken geraten, stellt sich die Frage, ob es gelingen wird, dieses Geschäft unter diesen Bedingungen kurzfristig neu zu vermieten, oder ob es doch sinnvoller ist, sich mit dem langjährigen Mieter auf einen Mietnachlass zu einigen und darauf zu vertrauen, dass er nach einiger Zeit wieder auf die Beine kommt.

Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen

Wenn ein Mieter zwar seine Miete zahlt, aber durch sein Verhalten andere Mieter belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist eine Kündigung nicht so einfach. Dabei können solche Mieter auf lange Sicht sogar oft größeren Schaden anrichten als diejenigen, die ihre Miete unregelmäßig zahlen. Es ist in Ihrem Interesse als Vermieter, das Mietverhältnis bei groben Störungen des Hausfriedens oder Sachbeschädigungen durch den Mieter möglichst schnell zu beenden, auch um weiteren Schaden abzuwenden. Dazu müssen Sie den betreffenden Mieter zuerst abmahnen und ihm Gelegenheit zur Veränderung seines Verhaltens zu geben. Erst wenn keine Änderung eintritt, ist auch in diesen Fällen eine fristlose Kündigung zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich auch vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt.

Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme

Die eigentlichen Probleme mit einem Problemmieter beginnen nämlich genau dann. Um nicht wegen Formfehlern einen langwierigen Rechtsstreit zu riskieren, empfiehlt es sich, gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, schon von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte zu gehen. Gerade in dieser Zeit, die es dauert, bis eine Räumungsklage vor Gericht Erfolg hat und bis die Räumung dann auch tatsächlich vollstreckt wird, häufen sich jedoch für Sie immer größere Mietausfälle an – und schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgeschäden hinzu. Die Aussichten, dieses Geld irgendwann doch noch einzutreiben oder gar Ihre Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter kompensieren zu können, sind in vielen Fällen eher gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen.

Haben Sie erst vor kurzem ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Immobilie gekauft und benötigen nun Unterstützung bei der Mieterauswahl oder beim Umgang mit Problemmietern? Kontaktieren Sie uns! Unser kompetentes Expertenteam berät Sie gern und findet eine passgenaue Lösung für Ihr Problem!

Hier finden Sie weitere Informationen:

https://www.hausundgrund.de/kuendigungsmoeglichkeiten

https://de.wikipedia.org/wiki/K%C3%BCndigung_von_Mietvertr%C3%A4gen 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © TopVectors/Depositphotos.com

Zahl des Monats September: 72 Prozent

Zahl des Monats September: 72 Prozent

Die Mehrheit der Immobilienerben in Deutschland – immerhin 72 Prozent – nutzen ihr geerbtes Immobilieneigentum selbst oder vermieten es, während nur 28 Prozent kurz nach Antritt der Erbschaft verkaufen. Das geht aus einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge hervor. Insgesamt werden bundesweit jährlich rund 430.000 Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung auf die nachfolgende Generation übertragen.

Interessant ist auch ein Vergleich zwischen der Anzahl der jährlichen Immobilienverkäufe und der Anzahl der Immobilien, die durch Erbschaft oder Schenkung den Besitzer wechseln. Von den durchschnittlich pro Jahr vererbten 430.000 Immobilien sind 47 Prozent Einfamilienhäuser und 26 Prozent Zweifamilienhäuser, der Rest entfällt auf Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und andere Formen von Immobilienvermögen. Pro Erbfall werden durchschnittlich 1,6 Objekte vererbt. Betrachtet man nur die Eigenheime, also Ein- und Zweifamilienhäuser, handelt es sich nach diesen Angaben um etwa 310.000 Immobilien, die jedes Jahr in den Besitz eines Erben oder einer Erbengemeinschaft übergehen. Diese Zahl übersteigt die der jährlichen Eigenheimtransaktionen, die von Statista für das Jahr 2018 mit 277.000 angegeben wird.

Die möglicherweise überraschende Schlussfolgerung aus diesen Zahlen: Die meisten Eigentümer scheinen nicht durch den Kauf oder Bau einer Immobilie, sondern durch Erbschaft in den Besitz eines Eigenheims zu gelangen. Und die meisten Immobilienerben nutzen dieses Eigenheim dann auch tatsächlich selbst.

 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/DIA_Studie_Erben_in_Deutschland_HighRes.pdf

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: ©tommyandone/depositphotos.com

Zeitmanagement – eine immense Herausforderung beim Immobilienverkauf

Zeitmanagement – eine immense Herausforderung beim Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf hängt typischerweise mit gravierenden Änderungen der Lebenssituation zusammen, beispielsweise mit einer Scheidung, einem beruflichen Wechsel oder mit altersbedingten Einschränkungen. Gerade in diesen Situationen haben die Eigentümer meist schon genug Sorgen. Der Verkauf des Eigenheims ist dann nur noch eine zusätzliche Belastung, die eher nebenbei erledigt werden soll. Allerdings kann ohne gründliche Vorbereitung und Planung beim Verkauf vieles schiefgehen – und die Zeit läuft davon!

Oft glauben Eigentümer, dass ihnen ihre Immobilie angesichts der aktuellen Marktlage geradezu aus der Hand gerissen wird. Doch selbst bei großer Nachfrage führt eine schlechte Vorbereitung des Immobilienverkaufs zu vielen Problemen und zu erheblichen Einbußen beim Verkaufserlös.

Immobilienbewertung durch einen Profi

Wer schnell verkaufen will, ist nämlich schlecht beraten, wenn er die wichtigsten Schritte zur Verkaufsvorbereitung einfach auslässt. An erster Stelle ist da die Bewertung der Immobilie zu nennen – ein unerlässlicher Ausgangspunkt, um den richtigen Angebotspreis festzulegen und zügig zu verkaufen. Online-Bewertungen dienen lediglich als erste Orientierung, eine zuverlässige Wertermittlung kann nur durch einen Immobilienprofi mit genauen lokalen Marktkenntnissen erfolgen. Zunächst muss also die nötige Zeit für die Bewertung eingeplant werden.

Unterlagen heraussuchen und beantragen

Ein weiterer Zeitfaktor ist das Zusammentragen aller nötigen Unterlagen. Die wenigsten Eigentümer sind sich vollständig darüber im Klaren, welche Unterlagen für einen Verkauf erforderlich sind und wo sie beantragt oder gesucht werden müssen. Es gibt jedoch gesetzlich verpflichtende Dokumente, etwa den Energieausweis, die bereits bei der Besichtigung vorliegen müssen, andernfalls kann das zu Bußgeldern führen.

Professionelle Fotos und vollständige Informationen

Auch für professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé muss man natürlich einiges an Zeit aufwenden. Wer diesen Schritt aber einfach auslässt, spart am Ende nicht etwa Zeit, sondern verlängert die Verkaufsdauer. Denn flüchtig erstellte Inserate in den großen Immobilienportalen, unscharfe Fotos und fehlende Informationen führen je nach Nachfrage zu zwei möglichen Resultaten. Entweder melden sich zahlreiche Interessenten, nur um bei der Besichtigung festzustellen, dass die Immobilie doch nicht ihren Bedürfnissen entspricht. Ein Effekt, der durch ein informativeres Exposé hätte verhindert werden können – und der den Eigentümer nun um so mehr Zeit kostet, da er die vielen Besichtigungstermine managen muss. Die andere Möglichkeit ist, dass die Interessenten wegen der unattraktiven Präsentation des Angebots gleich ganz ausbleiben.

Mit Makler sparen Sie doppelt Zeit

Ein Immobilienverkauf lässt sich nur dann erfolgreich und zügig bewerkstelligen, wenn Sie ihn von Anfang bis Ende in Ruhe planen und sich genügend Zeit für alle erforderlichen Schritte nehmen. Haben Sie diese Zeit nicht, dann ist es am besten, wenn ein kompetenter Qualitätsmakler den Verkauf für Sie in die Hand nimmt. So sparen Sie nicht nur selbst Zeit und Arbeit, sondern dank der Erfahrung, die der Makler mitbringt, verkürzt sich auch die Verkaufszeit – und der Verkaufserlös steht Ihnen schneller zur Verfügung.

Sie wollen Ihre Immobilie zügig verkaufen, doch es fehlt Ihnen die Zeit und Ruhe, den Verkauf zu planen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir übernehmen das gerne für Sie!

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.test.de/Immobilie-verkaufen-So-erzielen-Sie-einen-Top-Preis-5142446-0/

https://www.test.de/Kaufvertrag-Immobilien-Den-Notar-ordentlich-ausfragen-4427977-0/

https://www.focus.de/immobilien/experten/sebastian_wagner/grundschuldbrief-verloren-das-aufgebotsverfahren-hilft-weiter_id_8826245.html

 

 

Hinweise

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © stokkete/Depositphotos.com

Woran Sie einen professionellen Hausverwalter erkennen

Woran Sie einen professionellen Hausverwalter erkennen

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind Service und Routine einer professionellen Hausverwaltung unverzichtbar. Die Vielfalt der Aufgaben, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie gehören, erfordern umfangreiche Expertise auf juristischem, kaufmännischem und technischem Gebiet. Doch wie finden Sie einen professionellen Verwalter? Auf welche Qualifikationen sollten Sie achten? Anhand welcher Kriterien können Sie seine Erfahrung und seine Fähigkeiten beurteilen?

Zu den regelmäßig anfallenden Verwaltungsaufgaben gehören unter anderem die kaufmännische Verwaltung der Immobilie (Mietbuchhaltung, Erstellung von Jahresabrechnungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen usw.), die Bearbeitung von Mieteranliegen, die Ausstellung und Anpassung von Mietverträgen, die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, Abnahmen und Übergaben, die technische Instandhaltung der Objekte, Beauftragung von Handwerksleistungen wie auch die Planung längerfristiger Sanierungs- und Aufwertungsmaßnahmen.

Verwaltungsaufgaben delegieren – auf Investorenaufgaben konzentrieren

Wer sich als Eigentümer mit all diesen Verwaltungsangelegenheiten selbst befassen will, kann zum einen vieles falsch machen, zum anderen läuft er Gefahr, sich in unzähligen Einzelheiten zu verzetteln. Ihre eigentlichen Aufgaben als Investor – nämlich die Rentabilität der Immobilie im Blick zu behalten, Optimierungschancen zu erkennen und entsprechende Entscheidungen zu treffen – geraten so leicht aus dem Blick.

Verwalter finden – es geht um ein langfristiges Vertrauensverhältnis

Aber nicht nur, wenn Sie alles selbst managen wollen, sind Scherereien zu erwarten, sondern natürlich auch dann, wenn Sie den falschen Verwalter beauftragen. Einen, dem es an der erforderlichen Qualifikation oder Erfahrung fehlt. Deshalb gilt es, die Fähigkeiten eines Verwalters sorgfältig zu prüfen, bevor Sie sich für ihn entscheiden. Denn das Verhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter ist in der Regel auf langfristige Zusammenarbeit angelegt und sollte von gegenseitigem Vertrauen geprägt sein. Hier allein auf Empfehlungen zu vertrauen, könnte sich als leichtsinnig erweisen.

Drei Kriterien, um qualifizierte Verwalter zu erkennen

Im Kern gibt es drei entscheidende Hinweise darauf, dass ein Verwalter kompetent, zuverlässig und erfahren ist – und damit Ihr richtiger Ansprechpartner:

  1. eine hohe fachliche Qualifikation, die er beispielsweise durch entsprechende Zertifikate, eine Ausbildung als Immobilienkaufmann oder ein abgeschlossenes immobilienwirtschaftliches Studium nachweisen kann. Idealerweise hat er außerdem ein Team von fachlich spezialisierten Mitarbeitern (z.B. Architekten, Juristen usw.)
  2. eine lange Erfahrung. Die erkennen Sie daran, dass der Verwalter nicht erst seit gestern im Geschäft ist, sondern sich in der Vergangenheit mit nachhaltigem Erfolg auf dem Markt behaupten konnte, was zusätzlich auch für seine Expertise und Kompetenz spricht.
  3. glaubwürdige Referenzen. Diese präsentiert der Verwalter sicherlich auch auf seiner Webseite und zeigt dort nicht nur nichtssagende Bilder von Objekten.

Sie suchen jemanden, der sich um die Verwaltung Ihrer Immobilie kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.ihk-krefeld.de/de/weiterbildung/kursformen/weg-reform-2020-einfuehrung-des-zertifizierten-verwalters-.html

https://fibucom.com/wohnungseigentumsgesetz/hausverwaltung/1345-verwaltung-zertifiziert.html

https://www.promeda.de/blog/unprofessionelle-hausverwalter-erkennen/  

 

Hinweise

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Foto: © vkyryl/Depositphotos.com

Video: 360-Grad-Tour – Was es ist und warum es sich lohnt

Video: 360-Grad-Tour – Was es ist und warum es sich lohnt

 

Die Besichtigungsphase ist eine der anstrengendsten beim Verkauf einer Immobilie. Zahllose Anfragen müssen gelesen, wirkliche Interessenten von Besichtigungstouristen unterschieden, Termine vereinbart und mehrere Besichtigungstermine vor Ort durchgeführt werden. Das kostet viel Zeit und zieht den Immobilienverkaug in die Länge. Mit 360-Grad-Besichtigungen lässt sich diese Phase verkürzen und vereinfachen.

Zahl des Monats August: 15 Prozent

Zahl des Monats August: 15 Prozent

Nachdem die Hotel- und Gastronomiebranche bisher eine der mit am schwersten von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffenen Branchen war, scheint es nun endlich wieder bergauf zu gehen: Im ersten Quartal 2021 gab es einen Anstieg der genehmigten Neubauflächen von Hotels und Gaststätten um 15 Prozent!

Das geht aus einer Studie von Aengevelt Research auf der Grundlage von Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor. Vergleichszeitraum ist das von der Pandemie noch unbeeinflusste erste Quartal 2020. Die positive Entwicklung der Baugenehmigungen lässt somit den Schluss zu, dass zumindest ein großer Teil der Branche trotz der Lockdowns wieder optimistisch in die Zukunft blicken kann. In den kommenden Jahren können wir also mit einer wachsenden Anzahl von Hotelneubauten rechnen und auf die Erholung der Branche hoffen.

Noch stärker fiel die Steigerung übrigens bei den Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Hier wurden im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal ganze 38 Prozent mehr genehmigt. Bei den genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fiel die Steigerung mit 9 Prozent deutlich geringer aus, sodass eine Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes in nächster Zeit wohl vor allem von einer großen Zahl fertiggestellter privater Eigenheime ausgehen könnte. Selbst bei Büro- und Verwaltungsgebäuden war – dem Trend zum Homeoffice zum Trotz – ein minimaler Zuwachs der Baugenehmigungen von einem Prozent zu verzeichnen.

 

Foto: © lillaby/Pixabay.com

Anbau oder größeres Haus?

Anbau oder größeres Haus?

Immobilien, die mitwachsen, wären praktisch. Da Immobilien das nicht tun, stehen zum Beispiel Familien, bei denen Nachwuchs unterwegs ist, oft vor der Frage: Ein neues Haus bauen oder doch lieber anbauen? Aber wann ist ein Anbau überhaupt möglich? Und wann ist es besser, ein neues größeres Zuhause zu suchen?

In der Regel eignet sich nur ein Einfamilienhaus für einen An- beziehungsweise Umbau. Bei einer Wohnung besteht eigentlich nur die Möglichkeit, wenn eine angrenzende Wohnung frei wird, die sich mit der eigenen verbinden lässt.

Familien, die eine Wohnung in guter Lage besitzen, können bei der aktuell hohen Nachfrage mit dem Verkauf ein gutes Geschäft machen. Auch wenn die Preise in den Randlagen vieler Städte steigen, haben sie häufig das Niveau vieler Stadtzentren noch nicht erreicht. Wer seine Wohnung verkaufen möchte, um ein größeres Haus zu kaufen, für den bietet sich auch ein Wohnungstausch an. Gelegentlich ist etwa ein Pärchen auf der Suche nach einer kleineren Wohnung, wenn die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß geworden ist.

Vorsicht Anbau

In der „Heimwerkernation“ Deutschland bevorzugen viele Eigentümer eines freistehenden Hauses oft den Anbau. Was die Sache häufig erschwert, sind verschiedene baurechtliche Vorschriften, die beim Anbau eingehalten werden müssen. Studieren Sie vor Baubeginn unbedingt den Bebauungsplan Ihrer Immobilie, denn es darf nur ein bestimmter Anteil des Grundstücks bebaut werden. Zudem müssen Abstände zum Nachbargrundstück eingehalten und Fassaden- und Firsthöhen dürfen nicht überschritten werden. Für viele Anbauten ist außerdem eine Baugenehmigung nötig.

Darüber hinaus gibt es viele Auflagen für Belüftung und Wärmedämmung. Wenn Eigentümer beispielsweise den Dachboden oder den Keller zu Wohnräumen umwandeln möchten, kann das Bauamt schon einen Strich durch die Rechnung machen.

Gründlich planen

Da es bei einem Anbau also viele Details zu beachten gibt, ist eine gute Planung wichtig. In den meisten Fällen lohnt es sich, sich von einem Experten beraten zu lassen. Sonst kann es passieren, dass der Anbau entweder nie fertig wird oder sogar wieder abgerissen werden muss.

Kosten richtig einschätzen

Immobilienprofis weisen zusätzlich darauf hin, die Kosten für einen Anbau nicht zu unterschätzen. Wenn zum Beispiel die Dachform wegen des Anbaus verändert werden muss, treibt das die Kosten schnell in die Höhe. Erfahrungen zeigen, dass für einen Anbau oft zu viele Kompromisse eingegangen werden müssen und er schnell teurer wird als geplant. Ein Umzug ist da oft die bessere Lösung.

Sie wollen sich räumlich vergrößern und ein Anbau kommt nicht in Frage? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Anbau_(Geb%C3%A4ude)

https://ihm.de/themenspezial/hausanbau-zur-erweiterung-der-wohnflaeche/

https://www.schoener-wohnen.de/architektur/architektenhaeuser/walmdachhaus-mit-modernem-anbau-erweitert-12635390.html

 

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Möbliert vermieten – lohnt sich das?

Möbliert vermieten – lohnt sich das?

Wohnungen möbliert zu vermieten, ist in Deutschland weniger üblich als in vielen anderen Ländern. Dennoch kann es für Vermieter in bestimmten Fällen vorteilhaft sein, da die Investitionskosten für das Mobiliar sowohl von der Steuer abgesetzt als auch in Form eines angemessenen Möblierungszuschlags auf die Miete aufgeschlagen werden können. Hier ein kurzer Überblick, welche rechtlichen Vorschriften zu beachten sind und welche Vor- und Nachteile sich beim Vermieten möblierten Wohnraums ergeben.

Wer eine möblierte Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietet, muss sich prinzipiell an die gleichen Vorschriften halten wie bei der Vermietung unmöblierter Wohnungen. Worin besteht dann eigentlich der Vorteil?

Unbefristete Vermietung möblierter Wohnungen

Zum einen darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag auf die monatliche Miete aufschlagen. Hierfür gibt es keine feste gesetzliche Obergrenze, zur Orientierung kann man jedoch das Berliner Modell oder Hamburger Modell heranziehen, die jeweils nach entsprechenden Gerichtsurteilen benannt sind und im Wesentlichen eine Orientierung des Zuschlags am Zeitwert bzw. Anschaffungspreis der Möbel festschreiben. Zum anderen können die Kosten der Möblierung von der Steuer abgesetzt werden. Möbel im Wert von unter 800 € sind direkt im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten absetzbar, bei teureren Einrichtungsgegenständen erfolgt eine lineare Abschreibung über die angenommene Lebensdauer des Gegenstandes. Auch wenn etwas repariert werden muss, lassen sich die anfallenden Handwerkerkosten in der Regel in voller Höhe von der Steuer absetzen. Zu beachten ist, dass die Bezeichnung „möblierter Wohnraum“ auch im Mietvertrag stehen muss. Die genaue Berechnung des Möblierungszuschlags muss nicht separat im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden. Eine Inventarliste im Mietvertrag hilft, die Vollständigkeit des Inventars jeweils bei der Wohnungsübergabe überprüfen zu können.

Möblierte Wohnung auf Zeit vermieten

Häufig werden möblierte Wohnungen auf Zeit vermietet. Diese Möglichkeit wird in vielen Städten mittlerweile durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt. Es liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn der Mieter für einen begrenzten Zeitraum seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat. Um nicht unter den Verdacht der Zweckentfremdung zu fallen, ist es sinnvoll, in einem zeitlich befristeten Mietvertrag auch den Aufenthaltsgrund des Mieters schriftlich festzuhalten. Dauert das Mietverhältnis insgesamt länger als ein Jahr, ist Vorsicht angebracht. Die zeitliche Befristung könnte dann ungültig werden und der Mietvertrag sich unbeabsichtigt in einen unbefristeten verwandeln. Ausnahmen vom sozialen Wohnraummietrecht ergeben sich, wenn es sich beim vermieteten Wohnraum um eine Einliegerwohnung oder um einen Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt. In diesen Fällen ist dennoch es wichtig, sich vor einer Vermietung gründlich zu informieren, was genau als Einliegerwohnung gilt und auch, welche Spezialfälle es gibt, die auch hier beispielsweise zu einem Verbot kurzfristiger Kündigungen führen können.

Sowohl beim Wohnen auf Zeit als auch bei unbefristeten Verträgen bleiben die typischen Mieter einer möblierten Wohnung in der Praxis meist nur für einen relativ kurzen Zeitraum. Für Sie als Vermieter bedeuten häufigere Mieterwechsel natürlich etwas mehr Aufwand. Umso wichtiger ist eine professionelle Verwaltung, die Ihnen, gerade wenn es um Mietersuche, Besichtigungen und Wohnungsabnahmen geht, sehr viel Arbeit abnehmen kann.

Sie möchten mehr über die Vor- und Nachteile der Vermietung möblierter Wohnungen wissen? Sie suchen eine professionelle Verwaltung, mit deren Hilfe Sie auch häufige Mieterwechsel problemlos und unkompliziert managen können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://blog.wunderflats.com/moebliert-vermieten-auf-zeit-die-rechtliche-lage/

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnraumzweckentfremdung

 

 

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Zahl des Monats Juli: 1,4 Billionen Euro

Zahl des Monats Juli: 1,4 Billionen Euro

Im Jahr 2020 lag der Gesamtbestand an Baukrediten, die von deutschen Banken und Sparkassen an private Haushalte ausgegeben wurden, fast genauso hoch wie die Staatsausgaben zur Bewältigung der Coronakrise in Deutschland. Während die Staatsausgaben 1,3 Billionen Euro betrugen, lagen die Baukredite bei 1,4 Billionen Euro. Das ist ein neuer Höchststand.

Laut einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC war die Nachfrage nach Immobilien im vergangenen Jahr ungebrochen hoch. Weder Coronapandemie noch wirtschaftliche Unsicherheit oder die gestiegenen Immobilienwerte konnten diesen Trend bremsen. Deutsche Geldinstitute verzeichneten ein weiterhin hohes Interesse an Finanzierungen von Immobilien. Mit einem Wert von 273 Milliarden im Jahr 2020 stieg das Neugeschäft mit Baukrediten der Banken und Sparkassen auf einen neuen Rekordwert. 2019 lag dieser bei 263 Milliarden Euro. Diese Entwicklung haben günstige Konditionen durch niedrige Zinsen, ein knappes Angebot auf dem Immobilienmarkt sowie die gestiegene Immobiliennachfrage begünstigt.

 

 

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Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, wie viel sie wert ist. Oft verkaufen private Immobilienverkäufer sie unter Wert oder finden keinen Käufer, weil sie ihre Immobilie zu einem zu hohen Preis angeboten haben. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei Verfahren. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Doch bei welchen Immobilien wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Bei diesem Verfahren geht es um den Sachwert, das heißt die Bausubstanz der Immobilie. Dazu werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten berechnet, also wie viel es kosten würde, das Gebäude unter den aktuellen Umständen und Preisen noch einmal genau so zu bauen. Dabei wird der Wert des Gebäudes zunächst getrennt vom Grundstück ermittelt. Das Grundstück wird meistens mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Abschließend werden beide Ergebnisse addiert, um den Gesamtwert der Immobilie zu erhalten.

Beim Sachwertverfahren werden unterschiedliche Elemente einer Immobilie berücksichtigt: zum Beispiel Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung, aber auch Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten und deren Zustand. Wie schon gesagt, geht es dabei darum, die Baukosten zu ermitteln, um das Gebäude nochmal genau so zu bauen. Wertermittler nutzen deshalb spezielle Tabellen für die angenommenen Herstellungskosten. Ein lokaler Qualitätsmakler weiß, auf welche Tabellen er hierfür zurückgreifen muss, schließlich arbeitet er fast täglich damit.

Nachdem ermittelt wurde, wie viel der Neubau der Immobilie kosten würde, wird von diesem Wert der Abnutzungsgrad und die Restnutzungsdauer der Immobilie abgezogen. Sachverständige gehen in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bei Wohnimmobilien aus. Ebenfalls veranschlagen sie, dass sich der Wert einer Immobilie pro Jahr um 1,25 Prozent mindert. Betragen beispielsweise die Baukosten einer Immobilie 200.000 Euro, so ist es nach 10 Jahren noch 175.000 Euro wert, also 25.000 Euro (1,25 % von 200.000 Euro sind 2.500 Euro x 10 Jahre) weniger. Mit Sanierung und Modernisierung kann diesem üblichen Wertverlust entgegengewirkt werden. So können zum Beispiel eine moderne Heizungsanlage sowie eine isolierte Fassade und Fenster eine Immobilie auch fast wieder auf Neubaustand bringen.

Zum Schluss wird in die Berechnung der sogenannte Marktanpassungsfaktor einbezogen. Dieser sorgt dafür, dass der ermittelte Wert in Relation zu vergleichbaren Immobilien gesetzt wird. Dabei wird er von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Das führt dazu, dass in Regionen mit geringerer Nachfrage der ermittelte Sachwert oft nach unten angepasst werden muss. In Regionen mit höherer Nachfrage kann dagegen der Wert auch höher ausfallen als der ermittelte Sachwert. Deutschlandweit berechnen die Gutachterausschüsse die Marktanpassungsfaktoren für verschiedene Objektarten.

Profimakler wissen durch ihre langjährige Erfahrung, welches Wertermittlungsverfahren sich für welche Immobilie am besten eignet, das Sachwert-, das Vergleichswert- oder das Ertragswertverfahren.

Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren

https://de.wikipedia.org/wiki/Grundst%C3%BCcksbewertung

https://www.sprengnetter.de/wissensportal/immobilienbewertung-alle-wichtigen-informationen/

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © urfingus/Depositphotos.com